วิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการลงทุนประกอบธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ในเขตอำเภอธัญบุรี จังหวัดปทุมธานี

Abstract

การค้นคว้าอิสระนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนประกอบธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ ซึ่งเป็นอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าจำนวน 8 ชั้น ๆ ละ 25 ห้อง โดยเก็บรวมรวบข้อมูลจากผู้ประกอบธุรกิจอพาร์ทเม้นท์บริเวณเขตพื้นที่อำเภอธัญบุรี จังหวัดปทุมธานี และวิเคราะห์ข้อมูลโดยใช้การวิเคราะห์ทางการเงิน ซึ่งกำหนดระยะเวลาของโครงการ 15 ปี อัตราคิดลดร้อยละ 8 และคำนวณการจ่ายชำระเงินกู้ด้วยวิธีลดต้นลดดอก ผลการศึกษาพบว่าความเป็นไปได้ในการลงทุนประกอบธุรกิจอพาร์ทเม้นท์โครงการนี้มีระยะคืนทุน 4 ปี 1 เดือน 25 วัน มูลค่าปัจจุบันสุทธิเท่ากับ 23,732,206.11 บาท อัตราผลตอบแทนภายในจากการลงทุนเท่ากับร้อยละ 23.73 อัตราผลตอบแทนทางบัญชีเท่ากับร้อยละ 21.83 และการวิเคราะห์ความอ่อนไหวของโครงการ กรณีที่ 1 ต้นทุนผันแปรเพิ่มขึ้นร้อยละ 5 รายได้ค่าเช่าคงที่ ผลการวิเคราะห์โครงการมีระยะคืนทุน 4 ปี 3 เดือน 2 วัน มูลค่าปัจจุบันสุทธิเท่ากับ 19,177,588.02 บาท อัตราผลตอบแทนภายในจากการลงทุนเท่ากับร้อยละ 22.71 และอัตราผลตอบแทนทางบัญชีเท่ากับร้อยละ 18.55 กรณีที่ 2 รายได้ค่าเช่าลดลงร้อยละ 5 ในขณะที่ต้นทุนผันแปรคงที่ ผลการวิเคราะห์โดยโครงการมีระยะคืนทุน 4 ปี 6 เดือน 29 วัน มูลค่าปัจจุบันสุทธิ 12,696,219.27 บาท อัตราผลตอบแทนภายในจากการลงทุนเท่ากับร้อยละ 20.29 และอัตราผลตอบแทนทางบัญชีเท่ากับร้อยละ 14.30 กรณีที่ 3 รายได้ค่าเช่าลดลงร้อยละ 5 ในขณะที่ต้นทุนผันแปรเพิ่มขึ้นร้อยละ 5 ผลการวิเคราะห์โครงการมีระยะคืนทุน 4 ปี 8 เดือน 29 วัน มูลค่าปัจจุบันสุทธิเท่ากับ 8,141,601.19 บาท อัตราผลตอบแทนภายในจากการลงทุนเท่ากับร้อยละ 17.84 และอัตราผลตอบแทนทางบัญชีเท่ากับร้อยละ 11.01 สรุปได้ว่าในสถานการณ์ปกติโครงการสร้างอพาร์ทเม้นท์เหมาะสมที่จะลงทุน แต่ในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงด้านรายได้ค่าเช่าลดลงร้อยละ 5 ในขณะที่ต้นทุนผันแปรเพิ่มขึ้นร้อยละ 5 ทำให้โครงการมีผลตอบแทนที่ลดลง จึงไม่เหมาะสมที่จะลงทุน

The independent study was conducted to examine the investment feasibility for the apartment rental business which was the 8-storey apartment building and each floor of the building had 25 rooms. The data were collected from the apartment investors in Thanyaburi District, Pathumthani Province. The data were analyzed through the application of Financial Analysis, the duration of the project was 15 years, the discount rate was 8%, and the loan payment calculation was done using the method of Amortized Loans. The results of the study indicated the investment feasibility in this apartment rental project as follows, the payback period was 4 years 1 month and 25 days, the net present value was 23,732,206.11 Baht, the return on investment was 23.73%, the accounting rate of return was 21.83%. The analysis of project sensitivity demonstrated as follows, Case 1: the variable cost increased of 5%, the rental income was fixed. The results of the project analysis showed that the payback period was 4 years 3 months and 2 days, the net present value was 19,177,588.02 Baht, the return on investment was 22.71%, the accounting rate of return was 18.55%. Case 2: the rental income decreased of 5%, while the variable cost was fixed. The results of project analysis showed that the payback period was 4 years 6 months and 29 days, the net present value was 12,696,219.27 Baht, the return on investment was 20.29%, the accounting rate of return was 14.30%. Case 3: the rental income decreased of 5%, while the variable cost increased of 5%. The results of project analysis showed that the payback period was 4 years 8 months and 29 days, the net present value was 8,141,601.19 Baht, the return on investment was 17.84%, the accounting rate of return was 11.01 %. It could be concluded that under the normal situation, it was appropriate to invest in the apartment rental business, however, when there were changes of 5% decrease of the rental income and the variable cost increased of 5%, it is not appropriate to make investments.